Cómo funcionan los distritos históricos

¿Alguna vez te has sentido devastado por la decisión de un vecino de pintar su casa de un color llamativo? ¿Odias ver cómo las McMansions eclipsan a las casas más pequeñas que le dieron carácter a tu vecindario? Si alguna vez ha deseado una ley que lo proteja del mal gusto de su vecino, probablemente le interesen los distritos históricos .

Los distritos históricos pueden parecer algo que se busca durante las vacaciones, como el mercado Pike Place de Seattle , el Greenwich Village de Nueva York o el Barrio Francés de Nueva Orleans. Sin embargo, cada vez más vecindarios se han convertido en candidatos para la preservación histórica, y más de 2300 distritos históricos salpican los Estados Unidos [fuente: Servicio de Parques Nacionales ].

Charleston, Carolina del Sur, formó el primer distrito histórico de los Estados Unidos en 1931 mediante el establecimiento de la Junta de Revisión Arquitectónica (BAR). El BAR tenía la tarea de garantizar “la preservación y protección de las antiguas estructuras históricas o arquitectónicamente valiosas y los pintorescos vecindarios que imparten un aspecto distintivo a la ciudad de Charleston” [fuente: Historic Charleston Foundation ].

Las definiciones precisas pueden variar de un lugar a otro, pero los distritos históricos siguen siendo funcionalmente similares al creado en Charleston. Los distritos históricos están protegidos porque poseen una concentración de edificios, estructuras, objetos o sitios que están vinculados histórica o estéticamente. Esto podría ser cualquier cosa, desde una zona residencial con varios edificios construidos con el mismo estilo distintivo hasta un distrito comercial en el centro que conserva los edificios que ayudaron al desarrollo inicial de la ciudad. Otros ejemplos de distritos históricos incluyen campus universitarios, grandes propiedades o granjas, pueblos y complejos industriales.

Mientras Charleston lideraba el camino, en las décadas de 1950 y 1960 las comunidades se preocuparon cada vez más por proteger sus lugares emblemáticos de las topadoras. En 1966, la Ley de Preservación Histórica Nacional creó el Registro Nacional de Lugares Históricos, la lista oficial de propiedades importantes para nuestra historia, que mantiene el Servicio de Parques Nacionales.

Sin embargo, puede sorprenderle saber que incluir una propiedad en el Registro Nacional no siempre es suficiente para protegerla, y que el verdadero poder reside en los distritos históricos locales. Las leyes locales tienen mayor poder para proteger los distritos, pero también suelen incluir una lista más larga de reglas para los propietarios.

Entonces, ¿cuál es la diferencia entre estos tipos de distritos históricos? ¿Qué los califica exactamente como históricos? ¿Y por qué algunas personas luchan tanto para prevenirlas? En la página siguiente, analizaremos más de cerca los distritos históricos nacionales, incluido uno que abarca 9,774 acres.

Contenido

1. Distritos históricos nacionales
2. Creando un distrito histórico
3. Distritos históricos locales
4. Controversia del distrito histórico

Distritos históricos nacionales

Solicitar el estatus de distrito histórico incluye demostrar que, de hecho, hay un distrito involucrado. Para que quede claro, hay varias propiedades elegibles para incluirse en el Registro Nacional de Lugares Históricos. Aquí están todas las categorías:

• Edificios , como juzgados, hoteles, casas o teatros
• Estructuras , incluidos aviones, carruseles y túneles.
• Objetos , como fuentes o hitos.
• Sitios , como campos de batalla, paisajes diseñados y senderos.
• Distritos , que comprenden alguna combinación de las primeras cuatro categorías, o un conjunto de propiedades que adquieren importancia sólo cuando se ven como un grupo.

Para convertirse en un distrito histórico incluido en el Registro Nacional, el área debe cumplir con criterios específicos. Salvo algunas excepciones, la propiedad debe tener más de 50 años. También debe ser significativo , lo que significa que representa una pieza importante de historia, arquitectura, arqueología, ingeniería o cultura [fuente: Shrimpton]. La importancia se evalúa en relación con el contexto histórico , que es la tendencia o patrón en la historia que le da significado al sitio.

El Registro Nacional considera cuatro contextos históricos:

1. Asociación con eventos históricos
2. Asociación con la vida de una persona significativa.
3. Características distintivas relacionadas con un determinado período arquitectónico o método de construcción.
4. Presencia, o posibilidad de presencia, de información de importancia histórica.

Un distrito debe tener cierta sensación de ser un área unificada, incluso si tiene una amplia variedad de propiedades históricas. Esto podría ser un sentido visual, un ejemplo son las hileras de edificios de piedra rojiza en el Greenwich Village de Nueva York . También podría ser en un sentido funcional, como una finca que incluye una casa principal, el silo y los graneros. De cualquier manera, tiene que haber alguna forma de identificar cuándo estás en el distrito y cuándo no.

Sin embargo, no todo lo que hay en el distrito tiene que ser importante para poder figurar en el Registro Nacional. Las propiedades contribuyentes cumplen con los criterios de importancia del Registro Nacional individualmente o se relacionan con la importancia general del distrito. Las propiedades no contributivas no estuvieron presentes durante el período de tiempo significativo, han sido alteradas dramáticamente desde entonces o no se relacionan con la importancia histórica. Los distritos históricos pueden incluir algunas propiedades que no contribuyen.

Aún así, hay un paso más. Todas las propiedades contribuyentes deben poseer integridad , que es la medida de cómo las características físicas de la propiedad reflejan su importancia histórica. La integridad se mide considerando aspectos como materiales, entorno y ubicación física. Si un distrito es potencialmente importante debido a una hilera de edificios construidos en estilo victoriano, entonces se deben inspeccionar todos los edificios para garantizar que las características físicas que se esperaría ver en una casa de estilo victoriano todavía estén presentes.

Para ilustrar cómo las propiedades de importancia, contexto e integridad influyen en la inclusión en el Registro Nacional, veremos un ejemplo ficticio en la página siguiente. Sólo para advertirle, la autora de este artículo le puso su nombre al lugar ficticio. Pase la página para descubrir si un vecindario conocido como Mollytown calificará como distrito histórico.

El distrito histórico más grande del país

Si bien una búsqueda en Internet revela varios pueblos y ciudades que afirman albergar el distrito histórico más grande del país, el ganador en este momento parece estar en Montana. En 2006, se amplió un distrito histórico en Butte para incluir las áreas circundantes de Anaconda y Walkerville, que eran vitales para el papel del área como distrito minero de cobre. Puede que el distrito no sea el más grande en términos de tamaño, pero el distrito de 9,774 acres contiene 7,885 propiedades; poco menos de 6.000 de ellos tienen un significado histórico propio [fuente: Stauffer ]. Curiosamente, la búsqueda del distrito histórico más pequeño del país no arroja buenos resultados.

Creando un distrito histórico

Mollytown es un pequeño y encantador barrio ficticio en una pequeña ciudad del sur. Sus residentes están interesados ​​principalmente en figurar en el Registro Nacional porque han escuchado rumores de que una carretera cercana se ampliará a seis carriles, lo que requerirá la demolición de algunos de los adorables pequeños bungalows de Mollytown. En secreto, una de las residentes, la señora E., teme que su vecino construya un piso más en su bungalow y arruine el aspecto del vecindario. Los residentes de Mollytown creen que podrían calificar para el estatus histórico debido a sus bungalows de ladrillo, todos los cuales tienen grandes porches adornados con molduras y voladizos intrincados.

La Sra. E. pone en marcha el proceso llamando al Oficial Estatal de Preservación Histórica (SHPO). Cada estado tiene un funcionario, que se puede encontrar en el sitio web de Servicios de Parques Nacionales . La SHPO evalúa si la propiedad podría ser elegible y ayuda a la Sra. E. a completar el formulario de nominación, que explica por qué el vecindario debería incluirse en la lista.

El oficial revisa la documentación y programa una revisión con la Junta de Revisión Estatal, un grupo de profesionales de campos como historia, arquitectura y arqueología, que harán una evaluación de importancia.

El oficial también notifica a los propietarios de Mollytown y mantiene un período de comentarios públicos. Algunos residentes dudan porque saben que la Sra. E. en realidad sólo está preocupada por la altura del techo de su vecino, mientras que si la mayoría de ellos se hubieran unido para oponerse a la Sra. E., la propiedad sólo se habría sometido a una determinación de elegibilidad . Esto reconoce que Mollytown es importante y brinda a la junta asesora de preservación histórica la oportunidad de comentar si algún proyecto federal futuro afectará al distrito.

Sin embargo, si la mayoría de los propietarios de Mollytown están de acuerdo con la inclusión en la lista y la Junta de Revisión Estatal encuentra importancia, lo que ocurre en este escenario, entonces el funcionario nominará al vecindario para el estatus de distrito histórico en el Registro Nacional.

La inclusión en el Registro Nacional confiere varios beneficios legales a las propiedades históricas. Los distritos históricos deben ser considerados durante la planificación de proyectos de trabajo federales y con asistencia federal, como la expansión de la carretera federal que preocupaba a algunos residentes de Mollytown. Los propietarios también son elegibles para recibir beneficios fiscales federales y subvenciones federales para algunos proyectos de preservación.

Sin embargo, principalmente, el Registro Nacional brinda reconocimiento de honor a las marcas; Los residentes de Mollytown encargan una placa de bronce y están bastante contentos hasta que la Sra. E. se da cuenta de que su vecino continuará con su expansión. Además, un antiguo edificio todavía está amenazado de demolición para dar cabida a un nuevo restaurante de comida rápida . ¿Por qué pasó esto? La inclusión en el Registro Nacional es una insignia de honor relativamente simbólica y no conlleva restricciones de propiedad ni requisitos para los propietarios de viviendas. Los propietarios pueden permitir que sus casas dejen de estar en buenas condiciones y no hay límites para el desarrollo.

Los residentes de Mollytown consideran convertirse en un distrito histórico estatal. Algunos estados tienen sus propios registros de importancia, pero convertirse en distrito histórico estatal es muy similar a convertirse en distrito histórico nacional. El honor es en gran medida simbólico y no hay muchas formas de garantizar que un distrito mantenga su carácter histórico.

¿Qué protegerá a Mollytown del desarrollo? Como mencionamos, las leyes locales tienen la mayor influencia, pero el proceso de creación de un distrito histórico local comienza a nivel estatal. La Sra. E. y Mollytown recurren nuevamente a la Oficina Estatal de Preservación Histórica, que les informa que su ciudad cuenta con un sistema para crear distritos locales. Descubra si su búsqueda tiene éxito en la página siguiente.

Distritos históricos locales

Los distritos históricos locales no tienen que cumplir exactamente las mismas pautas que un distrito histórico nacional. Muchas ciudades utilizan directrices similares a las nacionales, pero también permiten cierta indulgencia a la hora de determinar qué es importante para la comunidad y cuál es la mejor manera de cuidarlo.

Crear un distrito histórico local requiere dos cosas. La primera es una ordenanza de preservación local , que es la legislación que establece las reglas sobre cómo se identificarán y preservarán los recursos históricos, y la segunda es una comisión de preservación histórica . Estas comisiones pueden tener diferentes nombres en diferentes estados, pero su misión general es identificar distritos históricos locales y garantizar que el crecimiento se produzca de manera adecuada dentro de ellos. Los miembros de estas comisiones suelen ser ciudadanos de la localidad, a menudo nombrados por los ayuntamientos.

Para continuar con nuestro ejemplo ficticio de la página anterior, la vecina mandona de Mollytown, la Sra. E., se comunica con la comisión de preservación histórica para informarles sobre las calificaciones históricas del vecindario. La comisión prepara un informe para los funcionarios electos locales, detallando la importancia del distrito, los límites y la dirección de cada propiedad dentro del distrito.

Luego, la comisión debe celebrar audiencias públicas con amplia notificación para todos los propietarios del distrito. Los distritos históricos locales requieren un tremendo apoyo de la comunidad, por lo que la Sra. E. reúne a todos sus amigos con dibujos monstruosos de cómo se vería Mollytown sin la supervisión adecuada. Su vecina aparece y se queja de que las casas de Mollytown son demasiado pequeñas para dejarlas sin modificaciones. Después de considerar las opiniones del público, la comisión hace una recomendación a los funcionarios locales, quienes pueden adoptar, alterar o rechazar la designación histórica.

Los distritos históricos locales tienen reglas sobre cómo aparece una propiedad, y esto es lo que diferencia en gran medida a los distritos históricos nacionales de los locales. Los propietarios de viviendas en un distrito histórico nacional no están sujetos a ningún compromiso en cuanto al aspecto de su propiedad ni a ninguna norma que rija las futuras reparaciones de la vivienda.

Al dar su consentimiento para un distrito histórico local, los residentes de Mollytown aceptan seguir un conjunto de regulaciones locales que rigen las nuevas construcciones en el área. La comisión de preservación histórica hace cumplir las regulaciones en un proceso conocido como revisión del diseño local . Las pautas de diseño locales gobiernan cualquier edificio en el área, razón por la cual el estatus de distrito histórico a veces tiene como objetivo mantener a los desarrolladores de condominios y grandes superficies fuera del vecindario. Los edificios nuevos generalmente deben incorporar un cierto estilo o exterior compatible, lo que evita que muchos edificios de apariencia diferente intenten amontonarse en el mismo espacio. Las casas ya existentes también deben seguir ciertas reglas; Esta es la faceta que más interesaría a la Sra. E. en el control de su vecino feliz con la construcción. Estas reglas pueden estar relacionadas con todas las características exteriores, incluidas ventanas, puertas, líneas de techo, colores de pintura y materiales utilizados para realizar reparaciones.

La revisión del diseño local puede aportar muchos beneficios. Las pautas requieren un mejor mantenimiento de las casas y los jardines, lo que puede aumentar el valor de las viviendas . En 2005, los investigadores encontraron que el valor de las viviendas en distritos históricos de Memphis, Tennessee, aumentó entre un 14 y un 23 por ciento más que el de las viviendas en áreas no históricas [fuente: Muñoz ]. También pueden generar un mayor sentimiento de orgullo vecinal y de comunidad, y los distritos históricos pueden atraer dólares del turismo a la comunidad.

Cuando el diseño local funciona para usted, al garantizar que los vecinos de al lado mantengan su casa en buen estado, la revisión puede ser una gran característica. Cuando las regulaciones parecen estar en tu contra, porque no puedes hacer lo que quieres con tu propia casa... bueno, ahí es cuando los distritos históricos se vuelven problemáticos. En la página siguiente, dejaremos atrás Mollytown y descubriremos por qué algunas personas no quieren vivir en distritos históricos.

Controversia del distrito histórico

A algunos propietarios no les gusta tener que solicitar a un poder superior para realizar cambios en su propia casa, pero una de las tareas de una comisión de preservación local es emitir certificados de idoneidad (COA) para aprobar el trabajo en los edificios del distrito. Algunos distritos son más indulgentes con lo que requiere un COA. En Georgia, por ejemplo, ni el color de la pintura ni las reparaciones menores con los materiales adecuados requieren una solicitud de COA.

Otras ordenanzas locales pueden tener reglas sobre todo, desde las canaletas hasta la cerca, y en estos distritos, es posible que comience a escuchar historias de terror sobre lo que está permitido y lo que no. En Filadelfia , el jardín de rosas de una mujer estaba amenazado porque su pérgola, enrejado y macetero cubrían el exterior de su edificio. Los vecinos querían que ella cortara las rosas, pero finalmente se le permitió quedarse con las flores siempre y cuando se quitaran las grandes jardineras y las celosías [fuente: Stoiber ]. En 2008, propietarios de viviendas en Annapolis, Maryland, demandaron a su comisión de preservación histórica para conservar las columnas que habían instalado en su porche delantero; la pareja había utilizado fibra de vidrio y la comisión exigió que las columnas fueran de madera [fuente: Fuller ].

Algunos propietarios están confundidos acerca de lo que constituye la necesidad de un COA, lo que puede resultar en que realicen trabajos sin la documentación adecuada y arriesguen multas, o que tengan demasiado miedo para comenzar el trabajo. El dinero también puede ser una preocupación importante en lo que respecta a los COA y la revisión del diseño local. Usar materiales históricos, como madera en lugar de revestimiento vinílico , es más caro. Además, el aumento del valor de las propiedades también puede generar impuestos más altos sobre la propiedad, lo que eventualmente puede hacer subir los precios de modo que las personas que históricamente han vivido en un determinado vecindario ya no puedan permitirse el lujo de hacerlo. También existe cierta preocupación de que la revisión del diseño local sea una forma tan favorecida de gestionar el cambio en un vecindario que los vecindarios que no son verdaderamente históricos buscan un estatus histórico [fuente: Hamer ]. Por ejemplo, una subdivisión en Phoenix , Arizona, intentó formar un distrito local porque sus casas estilo rancho fueron las primeras en la ciudad con aire acondicionado central [fuente: Muñoz ].

Para algunos vecindarios, es posible que pueda argumentar que algunas casas son históricamente significativas, pero ¿quiere preservarlas? ¿Le gustaría vivir en una pequeña casa que no podría cambiar porque es histórica? Por estas razones, los distritos históricos a menudo enfrentan una batalla larga y cuesta arriba para obtener el apoyo público necesario para la designación histórica oficial.

Para obtener más información sobre los distritos históricos, consulte los enlaces en la página siguiente.

Empresas en distritos históricos

En 2004, Home Depot construyó una tienda en el distrito histórico Ladies Mile de Manhattan. El principal desafío de Home Depot fue agregar muelles de carga al edificio, que se construyó antes de que se utilizaran camiones. Lo hicieron estudiando documentos históricos y encontrando algunas ventanas que originalmente no formaban parte del edificio. Las paredes alrededor de las ventanas también estaban en mal estado, por lo que Home Depot propuso quitar las ventanas, mejorar la apariencia de las paredes e instalar muelles allí.

Mucha más información

Fuentes

• "Junta de Revisión de Arquitectura". Fundación Histórica de Charleston. (25 de marzo de 2008) http://www.historiccharleston.org/preservation/how_bar.html
• Choi, Amy S. "Los hitos son difíciles de vender en el mercado inmobiliario". Ropa de mujer a diario. 12 de marzo de 2007. (25 de marzo de 2008)
• "Preguntas frecuentes sobre los distritos históricos locales". Alianza de Comisiones de Preservación de Georgia. (25 de marzo de 2008) http://www.uga.edu/gapc/links_doc_pdf/FAQs%20about%20local%20districts.pdf
• Más completo, Nicole. "Una pareja presenta una demanda por el porche". Sol de Baltimore. 9 de marzo de 2008. (25 de marzo de 2008) http://www.baltimoresun.com/news/local/annearundel/balar.fiberglass 09mar09,0,183881.story
• Hamer, David. "Aprendiendo del pasado: distritos históricos y el nuevo urbanismo en los Estados Unidos". Perspectivas de planificación. 2000. (25 de marzo de 2008)
• Heuer, Tad. "Historia viva: cómo los propietarios de viviendas en un nuevo distrito histórico local negocian sus obligaciones legales". Revista de derecho de Yale. Enero de 2007. (25 de marzo de 2008)
• Holusha, Juan. "El proyecto de Home Depot aprueba un curso detallado de historia". New York Times. 11 de agosto de 2004. (25 de marzo de 2008) http://query.nytimes.com/gst/fullpage.html?res=9D0DE5DC1F3CF932A2575BC0A9629C 8B63sec=spon=pagewanted=all
• McClelland, Linda F. "Cómo completar el formulario de registro del Registro Nacional". Departamento del Interior de EE. UU., Servicio de Parques Nacionales. 1997. (25 de marzo de 2008) http://www.nps.gov/nr/publications/bulletins/nrb16a/
• Muñoz, Sara Schaefer. "Preservar el hogar: distritos históricos en aumento". Wall Street Journal. 16 de marzo de 2006. (25 de marzo de 2008) http://homes.wsj.com/buysell/markettrends/20060317-munoz.html
• Servicio de Parques Nacionales. "Trabajando en el pasado en distritos históricos locales". (25 de marzo de 2008) http://www.nps.gov/history/hps/workingonthepast/
• Fideicomiso Nacional para la Preservación Histórica. "Hoja informativa n.° 12: distritos históricos". Febrero de 2008. (25 de marzo de 2008) http://www.preservationnation.org/resources/faq/information-sheets/historic-districts.pdf
• Shrimpton, Rebecca H., ed. “Cómo aplicar los criterios de evaluación del Registro Nacional”. Departamento del Interior de EE. UU., Servicio de Parques Nacionales. 1990, revisado en 2002. (25 de marzo de 2008) http://www.nps.gov/nr/publications/bulletins/nrb15/
• Stauffer, Roberta Forsell. "El secretario del Interior aprueba la ampliación del distrito". Estándar de Montana. 27 de abril de 2006. (25 de marzo de 2008) http://www.montanastandard.com/articles/2006/04/27/newsbutte/hjjdjfhcjiibef.txt
• Stoiber, Julie. “Fila. La disputa de los vecinos por las rosas se corta de raíz”. Investigador de Filadelfia. 10 de mayo de 2003. (25 de marzo de 2008) http://www.iconworldwide.com/histodis/denials/rosegarden1.htm