Cómo se construye una casa en España: fases, plazos y trámites

Ver levantarse una casa desde el solar vacío hasta la entrega de llaves es, para la mayoría de la gente, un proceso opaco: aparecen máquinas, luego hormigón, luego ladrillo, y un buen día hay una vivienda. Esta guía ordena ese proceso tal y como ocurre en España, con los plazos reales, quién responde de qué y en qué fases se decide de verdad la calidad del resultado.

Antes de mover una sola piedra

El suelo

No se puede construir en cualquier terreno. El suelo tiene que ser urbano o urbanizable según el planeamiento del municipio, y eso lo determina el ayuntamiento. Antes de comprar una parcela conviene pedir una cédula urbanística: te dice qué puedes construir ahí, cuántos metros, cuántas alturas y a qué distancia de los linderos.

Comprar un terreno «rústico» pensando en edificar es el error caro clásico.

El estudio geotécnico

Es obligatorio y consiste en hacer catas y sondeos para saber qué hay bajo la superficie: tipo de terreno, capacidad portante y presencia de agua. De ese informe depende el tipo de cimentación, que es una de las partidas más caras.

El proyecto

Lo redacta un arquitecto y debe estar visado por el colegio profesional. Tiene dos fases: el proyecto básico, que es el que se presenta para pedir la licencia, y el de ejecución, mucho más detallado, que es con el que se construye.

La licencia de obra

La concede el ayuntamiento. Los plazos varían enormemente de un municipio a otro: pueden ser tres meses o más de un año. Se pagan además el ICIO (impuesto sobre construcciones) y la tasa urbanística, que juntos suelen rondar el 4-6 % del presupuesto de ejecución.

Quién es quién en la obra

• Promotor: tú, si construyes tu casa. Quien encarga y financia.
• Arquitecto: redacta el proyecto y dirige la obra.
• Arquitecto técnico o aparejador: dirige la ejecución material y controla la calidad día a día. Es quien más pisa la obra.
• Constructora: ejecuta.
• Coordinador de seguridad y salud: obligatorio, vela por la prevención de riesgos.

Fase 1: movimiento de tierras

Se limpia y desbroza la parcela, se replantea sobre el terreno dónde va exactamente la casa y se excava. Si hay sótano o garaje enterrado, aquí es donde se saca el grueso del volumen.

Dura entre una y tres semanas en una vivienda unifamiliar. Es la fase donde más sorpresas aparecen: roca que obliga a martillo hidráulico, agua freática, restos de construcciones anteriores.

Fase 2: cimentación

La cimentación transmite al terreno todo el peso de la casa. Según lo que diga el geotécnico, será de un tipo u otro:

• Zapatas aisladas unidas por vigas de atado, bajo cada pilar. Lo más común en terreno bueno.
• Losa de cimentación: una plataforma continua de hormigón armado bajo toda la casa. Se usa en terrenos flojos o heterogéneos.
• Pilotes: cuando el terreno firme está a mucha profundidad. Caro.

Se excava, se coloca una capa de hormigón de limpieza, se monta la armadura de acero corrugado y se vierte el hormigón. Antes de hormigonar se dejan pasados los tubos de saneamiento y las puestas a tierra: lo que se olvide aquí hay que picarlo después.

El hormigón alcanza la mayor parte de su resistencia en 28 días, aunque se puede seguir trabajando antes.

Fase 3: estructura

Es el esqueleto. En España domina el hormigón armado: pilares y forjados montados en obra con encofrados, armaduras y vertido.

Se levanta planta por planta. Para cada una: encofrar pilares, hormigonar, montar el encofrado del forjado, colocar viguetas o armadura, hormigonar la losa, esperar y desencofrar.

Las alternativas son la estructura metálica, más rápida de montar y habitual en naves y en viviendas de diseño contemporáneo, y el muro de carga de bloque o termoarcilla en construcciones sencillas.

Entre uno y tres meses en una unifamiliar de dos plantas. Cuando se remata, se dice que la casa está «en estructura»: se ve la forma completa, pero todavía no hay nada cerrado.

Fase 4: cubierta

Se hace pronto, en cuanto hay estructura, porque hasta que la casa no está cubierta no se puede trabajar dentro con lluvia.

La cubierta inclinada lleva tablero, aislamiento, lámina impermeable y teja cerámica o de hormigón. La plana lleva formación de pendientes, aislamiento, impermeabilización y una capa de protección, normalmente grava o baldosa.

Es la partida donde más caro sale ahorrar. Una cubierta mal impermeabilizada da problemas durante toda la vida del edificio y repararla obliga a levantarla entera.

Fase 5: cerramiento de fachada

Cerrar el perímetro. Durante décadas lo habitual ha sido la doble hoja de ladrillo con cámara de aire y aislamiento dentro. Hoy gana terreno el SATE, un sistema que coloca el aislamiento por fuera de la fachada y lo recubre con mortero: elimina los puentes térmicos y mejora mucho el comportamiento energético.

Aquí entra en juego el Código Técnico de la Edificación, que fija exigencias de aislamiento térmico, acústico, protección contra incendios y, desde 2019, también frente al radón en determinadas zonas. Las exigencias actuales son muy superiores a las de cualquier casa construida antes de 2007.

Al cerrar la fachada se colocan las carpinterías exteriores y la casa queda «a cubierta y cerrada», que es el hito en que dejan de preocupar las lluvias.

Fase 6: instalaciones

Con la casa cerrada pero sin acabados, entran los gremios a dejar todo pasado por el interior de los tabiques:

• Fontanería: tuberías de agua fría y caliente, desagües, arquetas.
• Electricidad: corrugados, cajas, cuadro general. Debe cumplir el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
• Climatización y ventilación: conductos, radiadores o suelo radiante, y la ventilación mecánica que exige el CTE.
• Telecomunicaciones: con su propio reglamento para la red interior.
• Gas, si lo hay, siempre por instalador habilitado.

Este es el momento de decidir dónde va cada enchufe y cada punto de luz. Cambiarlo después significa picar pared. Merece la pena recorrer la obra con los planos y pensar mueble por mueble.

Fase 7: tabiquería y acabados interiores

Se levantan las divisiones interiores, con ladrillo hueco o con tabique seco de placa de yeso laminado, más rápido y más limpio. Después llegan los enlucidos, los alicatados de baños y cocina, los solados y la pintura.

Es la fase más larga y la que más trabajo manual concentra. Entre dos y cuatro meses.

Fase 8: remates

Carpintería interior, sanitarios, grifería, mecanismos eléctricos, muebles de cocina, barandillas y urbanización exterior de la parcela. Son muchos oficios solapándose y suele ser la fase que más se alarga respecto a lo previsto.

El final: los papeles

Terminar la obra física no es terminar la casa. Faltan:

• Certificado final de obra, firmado por arquitecto y aparejador.
• Licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
• Cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma.
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio.
• Boletines de las instalaciones eléctrica, de gas y de agua.
• Alta de suministros y declaración de obra nueva ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Libro del edificio, que reúne toda la documentación.

Sin licencia de primera ocupación no se pueden contratar los suministros definitivos. Este trámite puede añadir varios meses.

Garantías legales

La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra:

• 1 año por defectos de acabado.
• 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones.
• 10 años por daños estructurales, cubiertos obligatoriamente por un seguro decenal en vivienda nueva.

Guarda toda la documentación: es lo que te permite reclamar.

Cuánto se tarda

Para una unifamiliar de tamaño medio, entre 10 y 18 meses de obra, a los que hay que sumar los meses de proyecto y licencia previos y los trámites finales. De principio a fin, dos años es una previsión realista.

El reparto aproximado del coste por capítulos: estructura y cimentación en torno a un 25 %, cerramientos y cubierta otro 20 %, instalaciones cerca de un 20 %, acabados un 25 % y el resto entre honorarios, licencias e imprevistos. Reserva siempre un 10 % de colchón: las desviaciones son la norma, no la excepción.

En resumen

Construir una casa son ocho fases encadenadas en las que cada una depende de que la anterior esté bien hecha. Las decisiones que de verdad marcan el resultado se toman pronto —geotécnico, proyecto, cubierta y posición de las instalaciones— y son justo las menos visibles cuando la casa está terminada. Lo que se ve al final, la pintura y los acabados, es lo más fácil de cambiar; lo que está enterrado, no.